REAL, SPOL. S R.O. proti České republice

Anotace rozhodnutí Evropského soudu pro lidská práva

Rozhodnutí ze dne 19. května 2022 ve věci č. 81454/12 – REAL, spol. s r. o. proti České republice

Výbor páté sekce Soudu jednomyslně rozhodl, že stížnost, v níž pronajímatelka namítala porušení svého práva na pokojné užívání majetku v důsledku rozhodnutí soudů o změně osoby nájemce bytu, je třeba odmítnout pro opožděnost, neboť byla podána až v návaznosti na řízení o náhradu škody proti státu údajně způsobenou nedobytností pohledávky na nájemném.

I. Skutkové okolnosti

Stížnost se týkala právní úpravy zakotvené v předchozím občanském zákoníku, který umožňoval, aby soud na návrh nájemce nahradil projev vůle pronajímatele, pokud ten bez závažných důvodů odepřel souhlas s výměnou bytu. Stěžovatelská společnost v roce 2001 nesouhlasila s dohodou o výměně bytu v domě, který vlastnila. Požadovala, aby byla s novou nájemkyní uzavřena nová smlouva, na rozdíl od té původní jen na dobu určitou. Soudy však v roce 2002 rozhodly o nahrazení souhlasu společnosti s výměnou bytu. V roce 2004 nová nájemkyně přestala platit nájemné, jelikož její manžel zemřel a zároveň přišla o zaměstnání. Soudy následně vyhověly jak návrhu stěžovatelské společnosti na přivolení k výpovědi z nájmu, tak její žalobě na zaplacení dlužného nájemného. Navazující exekuční řízení však bylo marné kvůli nemajetnosti nájemkyně. Stěžovatelská společnost posléze podala vůči státu neúspěšně žalobu na náhradu škody.

II. Odůvodnění rozhodnutí Soudu

K tvrzenému porušení článku 1 Protokolu č. 1 k Úmluvě

Stěžovatelka namítala porušení práva na pokojné užívání majetku s argumentem, že stát zasáhl do její smluvní svobody, aniž následně zabezpečil plnění povinností vyplývajících z nájemného vztahu.

Vláda vznesla námitku nedodržení lhůty pro podání stížnosti k Soudu. Uvedla, že stížnost směřuje ve skutečnosti proti zásahu státu, ke kterému došlo už v roce 2002, a to konkrétně proti rozhodnutím soudů v řízení, jimiž byl nahrazen souhlas stěžovatelské společnosti s výměnou bytu. Konečným vnitrostátním rozhodnutím tu bylo usnesení Ústavního soudu z roku 2005. Stížnost do Štrasburku však byla podána až v prosinci 2012. Jako konečné vnitrostátní rozhodnutí ve věci bylo přitom uvedeno usnesení Ústavního soudu z června 2012 o odmítnutí ústavní stížnosti stěžovatelky proti rozhodnutím obecných soudů v řízení o náhradě škody vůči státu.

Dle Soudu v roce 2002 nic nenasvědčovalo tomu, že by nová nájemkyně měla finanční problémy, a že by tudíž vnitrostátní soudy stěžovatelské společnosti svévolně vnutily nesolventního nájemce. Byť Soud uznal, že česká právní úprava nájemního bydlení v té době přiznávala nájemcům vyšší úroveň ochrany než pronajímatelům, zdůraznil, že tuto skutečnost lze připsat na vrub tehdejším ekonomickým a společenským okolnostem spojeným s reformou bydlení při přechodu z totalitního do demokratického režimu. V této souvislosti Soud připomněl, že stát v dané oblasti požívá široký prostor pro uvážení, který umožňuje přijmout právní úpravu za účelem dosažení větší sociální spravedlnosti v oblasti bydlení, třebaže to obnáší zásah do stávajících smluvních vztahů mezi soukromými osobami (James a ostatní proti Spojenému království, č. 8793/79, rozsudek ze dne 21. února 1986, § 47).

V každém případě platí, že pokud stěžovatelská společnost brojí proti zásahu do své smluvní svobody a nemožnosti uzavřít s novou nájemkyní smlouvu na dobu určitou, konečné rozhodnutí bylo v tomto směru přijato Ústavním soudem v roce 2005. Soud připustil, že obavy stěžovatelské společnosti ohledně solventnosti nové nájemkyně, které se v roce 2002 jevily jako hypotetické a spekulativní, se skutečně zhmotnily v roce 2004, kdy tato přestala platit nájemné. Soud nicméně poukázal na to, že stěžovatelská společnost v takové situaci mohla podat a také úspěšně podala návrh na přivolení k výpovědi z nájmu i žalobu na zaplacení dlužného nájemného. Nelze tedy tvrdit, že by neměla žádný prostředek k ochraně svých práv.

Namítá-li společnost, že dlužnou sumu posléze nebylo možné po nájemkyni vymoci, je dle Soudu potřeba mít na paměti, že co se týče pravomocných rozhodnutí vydaných proti soukromým subjektům, pozitivní závazek státu spočívá v poskytnutí právního rámce, který věřitelům umožňuje vymáhat od dlužníků soudem přiznané částky (Dachar proti Francii, č. 42338/98, rozhodnutí ze dne 6. června 2000). Stěžovatelská společnost přitom netvrdí, že by státní orgány odmítly vést exekuci nebo zůstaly pasivní. Dle Soudu tedy neschopnost nájemkyně splatit dluh nezakládá odpovědnost státu. Následné řízení o náhradu škody vůči státu již proto nelze považovat za účinný prostředek nápravy, jehož vyčerpání by založilo nové plynutí lhůty pro podání stížnosti k Soudu. Z uvedených důvodů Soud stížnost odmítl pro opožděnost.