I.ÚS 355/25 #1

Ústavní soud rozhodl v senátu složeném z předsedkyně Dity Řepkové, soudce zpravodaje Tomáše Langáška a soudce Jana Wintra o ústavní stížnosti stěžovatelů:
a) Ing. Lucia Kantor,
b) Mgr. Roman Keznikl, LL.M.,
c) Michal Kempný,
d) Mgr. Michal Procházka,
e) MUDr. Leona Procházková, Ph.D.,
f) BRAUN REAL s.r.o., sídlem Palackého třída 2203/186, Brno,
g) Petr Nečas,
h) doc. MUDr. Mojmír Lejska, CSc., MBA,
i) Bc. Věra Lejsková,
j) Pavel Kaušitz,
k) Jakub Trubač,
l) Andrej Milec,
m) Iveta Milecová,
n) Jarmila Havlová,
o) Aleš Juránek,
p) Kateřina Juránková,
q) MUDr. Libor Urbánek,
r) MUDr. Pavla Urbánková,
s) Alexey Korotkov,
t) Ing. Zuzana Štercová,
všichni zastoupení JUDr. Jiřím Koniorem, advokátem, sídlem Nové náměstí 1516/21, Brno, proti rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 25. října 2024 č. j. 33 Cdo 3181/2023-354, za účasti Nejvyššího soudu jako účastníka řízení a společnosti AMISTA investiční společnost, a.s., sídlem Sokolovská 700/113a, Praha 8, jednající na účet svého podílového fondu IMOS development otevřený podílový fond, zastoupené Mgr. Danielem Gajdošíkem, advokátem, sídlem Gajdošova 4392/7, Brno, jako vedlejší účastnice řízení takto:

Odůvodnění:

1. Stěžovatelé namítají porušení svých ústavně zaručených práv v dovolacím řízení týkajícího se nahrazení projevu vůle s uzavřením smlouvy o převodu nemovitých věcí. Nejvyšší soud dospěl k tomu, že pokud stěžovatelé uzavřeli smlouvu na základě dříve uzavřené smlouvy o budoucí smlouvě, jejich právo se vyčerpalo a nemohou požadovat uzavření další smlouvy, byť by nebyl předmět smlouvy o budoucí smlouvě zcela vyčerpán. Podle stěžovatelů bylo tímto výkladem porušeno jejich právo na soudní ochranu, jelikož je odůvodnění Nejvyššího soudu nedostatečné a nebere v potaz jejich argumenty mimo jiné ohledně spotřebitelského charakteru sporu.

I.
Skutkové okolnosti posuzované věci a obsah napadeného rozhodnutí

2. Jednotliví stěžovatelé v letech 2016 a 2017 uzavřeli s vedlejší účastnicí několik smluv o smlouvě budoucí. Vedlejší účastnice jednající na účet svého podílového fondu IMOS development otevřený podílový fond v té době realizovala výstavbu bytového domu "Rezidence Kociánka" a v těchto smlouvách si stěžovatelé sjednali s vedlejší účastnicí podmínky pro budoucí prodej bytových jednotek v tomto domě. Jedinou výjimkou byla stěžovatelka f), která žádnou smlouvu o smlouvě budoucí s vedlejší účastnicí neuzavřela, pouze smlouvu rezervační.

3. Po dokončení bytového domu a jeho kolaudaci vedlejší účastnice předložila stěžovatelům návrhy smluv o úplatném převodu a stěžovatelé je v průběhu roku 2018 postupně uzavřeli. Jádrem sporu už při uzavírání těchto smluv o převodu však byl rozsah převáděných věcí a to, zda mají být součástí převodu i spoluvlastnické podíly na některých okolních pozemcích. Stěžovatelé zastávají názor, že součástí převodu tyto pozemky (resp. podíly na nich) měly být, jelikož jednotlivé smlouvy o smlouvě budoucí za předmět převodu vymezovaly vždy bytovou jednotku mj. "včetně spoluvlastnického podílu na budoucím prodávajícím vymezených okolních pozemcích tvořících s bytovým domem funkční celek".

4. Stěžovatelé sice jednotlivé smlouvy o úplatném převodu nakonec podepsali (byť součástí převodu nebyly sporné pozemky), následně však podali žalobu na nahrazení projevu vůle s uzavřením smlouvy k převodu těchto pozemků. Městský soud v Brně (dále jen "městský soud") jejich žalobu zamítl. S ohledem na § 1785 občanského zákoníku zvažoval, zda z uzavřených smluv (rezervačních či smluv o smlouvě budoucí) plyne závazek uzavřít takové smlouvy, jichž se domáhají stěžovatelé. Dospěl k tomu, že nikoliv. Hlavním důvodem pro něj bylo, že předmětem budoucích prodejů měly být podle textu smluv o smlouvě budoucí jen takové okolní pozemky, které budou jednak tvořit s bytovým domem funkční celek, jednak které vedlejší účastnice jako předmět prodeje vymezí. Bylo tedy zcela na úvaze vedlejší účastnice, zda sporné pozemky na stěžovatele převede. Nic na tom závěru nemění ani to, že většina stěžovatelů byla v postavení spotřebitelů.

5. Krajský soud v Brně (dále jen "krajský soud") jako soud odvolací rozsudek městského soudu potvrdil. Vyšel z jeho skutkových závěrů a ztotožnil se i s jeho právními závěry. Zdůraznil mimo jiné to, že předpokladem úspěchu žaloby o nahrazení projevu vůle je skutečnost, že na základě výzvy podle § 1786 nebyla uzavřena smlouva. Stěžovatelé však na výzvu vedlejší účastnice smlouvy uzavřeli, pouze v nich nefigurovaly sporné pozemky.

6. Proti rozsudku krajského soudu podali stěžovatelé dovolání. V něm vyložili několik otázek, především směřovali k posouzení toho, zda může být plnění ze smlouvy o smlouvě budoucí dělitelné a zda se může strana smlouvy domáhat nahrazení projevu vůle, i když na část plnění ze smlouvy budoucí byla smlouva uzavřena, ale předmět nebyl úplný. Odvolací soud se podle stěžovatelů také odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu ohledně použití ochrany spotřebitele a při aplikaci pravidel výkladu právních jednání.

7. Dovolání stěžovatelky f) Nejvyšší soud odmítl, jelikož je neshledal přípustným. Stěžovatelé totiž obecně zakládali přípustnost svého dovolání na vyřešení otázek, které se týkaly smlouvy o smlouvě budoucí, tu však stěžovatelka f) vůbec neuzavřela.

8. Ve vztahu k ostatním stěžovatelům považoval dovolání za přípustné k vyřešení otázky, zda v případě, že je podle smlouvy o smlouvě budoucí uzavřena budoucí kupní smlouva, se může druhá strana domáhat uzavření další kupní smlouvy s odůvodněním, že uzavřená kupní smlouva neobsahuje celý předpokládaný předmět koupě. Dospěl však k tomu, že nikoliv, jelikož uzavřením kupních smluv bylo "konzumováno právo jednotlivých žalobců ze smluv o smlouvě budoucí". Podle Nejvyššího soudu se stěžovatelé nemohou domáhat uzavření dalších smluv, ani kdyby byly smlouvy uzavřeny v menším než předpokládaném rozsahu. Přitom již uzavřené kupní smlouvy obsahovaly ujednání o kupní ceně ve výši předpokládané ve smlouvě o smlouvě budoucí, a není proto zřejmé, o uzavření jakého typu smlouvy nyní stěžovatelé usilují.

9. Nejvyšší soud dále uvedl, že není důvod zabývat se dalšími stěžovateli položenými otázkami, protože nárok na určení obsahu budoucích kupních smluv, jejichž předmětem by byl převod sporných pozemků, žalobci nemají. Vyřešení ostatních otázek nemůže přivodit úspěch ostatních stěžovatelů v dovolacím řízení. Jejich dovolání proto zamítl.


II.
Argumentace stěžovatelů a vyjádření účastníků řízení

10. Stěžovatelé podali prostřednictvím svého právního zástupce ústavní stížnost proti rozsudku Nejvyššího soudu. Podle stěžovatelů Nejvyšší soud porušil jejich ústavně zaručená práva, zejména právo na spravedlivý proces a soudní ochranu podle čl. 36 odst. 1 Listiny základních práv a svobod (dále jen "Listina"), potažmo také porušil přímo aplikovatelné evropské právo v oblasti ochrany spotřebitele.

11. Stěžovatelé zejména namítají, že je rozsudek Nejvyššího soudu nepřezkoumatelný. V dovolání vymezili celkem šest otázek, ale Nejvyšší soud se vyjádřil pouze k jedné, kterou sice považoval za přípustnou, ale pak ji věcně odůvodnil jen v rámci jednoho stručného odstavce. Z jeho argumentace nelze zjistit, proč a na základě čeho dospěl ke svým závěrům. Odůvodnění není podpořeno žádným ustanovením zákona, ani úvahami, ze kterých soud vyšel nebo na kterých svůj závěr založil.

12. Nejvyšší soud podle stěžovatelů ani neposkytl odpověď na jimi vznášené námitky ve vztahu k ochraně spotřebitelů. Ustanovení ve smlouvách o smlouvě budoucí byla zneužívající a fakticky směřovala k vyloučení práv z vadného plnění. Ústavně zaručená práva stěžovatelů měl Nejvyšší soud porušit i při samotném výkladu smluv o smlouvě budoucí tím, že postupoval příliš formalisticky a v rozporu s jejich obsahem a že nevzal v potaz extrémní rozpor mezi provedenými důkazy a zjištěným skutkovým stavem. Nejvyšší soud opět nijak neodůvodnil, proč se tímto namítaným rozporem odmítl zabývat.

13. Ústavní soud zaslal ústavní stížnost stěžovatelů Nejvyššímu soudu a vedlejší účastnici řízení s tím, že se k ní mohou ve stanovené lhůtě vyjádřit.
14. Nejvyšší soud ve svém vyjádření pouze odkázal na odůvodnění napadeného rozsudku a zdůraznil své přesvědčení, že jím neporušil ústavní práva stěžovatelů. Navrhl, aby byla ústavní stížnost odmítnuta.

15. I podle vedlejší účastnice nedošlo napadeným rozsudkem k porušení práva stěžovatelů na spravedlivý proces či k odepření soudní ochrany. Vedlejší účastnice dále ve svém vyjádření s oporou ve znění příslušných smluv poukazovala na to, že měla právo vymezit předmět převodu a že stěžovatelům nenáleží právo na převod sporných pozemků. Námitku stěžovatelů o spotřebitelské ochraně také nepovažuje za důvodnou. Vedlejší účastnice souhlasí s Nejvyšším soudem, že právo stěžovatelů na uzavření budoucích smluv bylo konzumováno tím, že kupní smlouvy uzavřeli, byť by byly uzavřeny v menším rozsahu. Rovněž bylo nadbytečné, aby se Nejvyšší soud zabýval dalšími otázkami, pokud nemohly přivodit úspěch stěžovatelů ve věci. Proto navrhla, aby Ústavní soud ústavní stížnost stěžovatelů odmítl jako zjevně neopodstatněnou.

16. Ústavní soud zaslal obdržená vyjádření stěžovatelům k případné replice, ti však svého práva nevyužili.

III.
Posouzení ústavní stížnosti

17. Ústavní soud se nejprve zabýval ústavní stížností stěžovatelky t). Právní zástupce stěžovatelů podal ústavní stížnost jménem všech stěžovatelů uvedených v návětí tohoto usnesení. V reakci na výzvu Ústavního soudu k doložení plné moci stěžovatelky t) však sdělil, že stěžovatelka t) přehodnotila celou věc a nemá zájem být účastnicí řízení o podané ústavní stížnosti. Ústavní soud proto její ústavní stížnost odmítl, jelikož ve stanovené lhůtě stěžovatelka t) nepředložila plnou moc, a neodstranila tak vady návrhu.

18. Ve vztahu k ostatním stěžovatelům Ústavní soud dospěl k závěru, že je ústavní stížnost zjevně neopodstatněná.

19. Ústavnímu soudu, až na výjimky, nepřísluší korigovat interpretaci podústavního práva prováděnou obecnými soudy. Jeho úkolem je ochrana ústavnosti (čl. 83 Ústavy České republiky). Sjednocování výkladu soukromého práva je úkolem Nejvyššího soudu. Při přezkumu jeho rozhodnutí Ústavní soud posuzuje, zda Nejvyšší soud neaproboval výklad, který je v rozporu s ústavně zaručenými základními právy a svobodami [nález ze dne 9. února 2016 sp. zn. II. ÚS 2312/15 (N 30/80 SbNU 391), bod 20].

20. Ústavní soud přezkoumal rozsudek Nejvyššího soudu a dospěl k tomu, že z hlediska ústavněprávního přezkumu obstojí. Ústavní soud do jisté míry sdílí výhrady stěžovatelů k poněkud povrchnímu odůvodnění napadeného rozsudku a souhlasí, že veškeré argumenty Nejvyššího soudu k posouzení otázky, jež v judikatuře dosud nebyla řešena, jsou koncentrovány do jednoho stručného odstavce (str. 12-13 napadeného rozsudku). Přesto však z něj lze vyvodit alespoň základní úvahy, které Nejvyšší soud k závěru vedly. Zdůraznil, že již uzavřené kupní smlouvy obsahují ujednání o kupní ceně, která odpovídají výši předpokládané ve smlouvách o smlouvě budoucí. Proto podle Nejvyššího soudu není ani zřejmé, o jaký smluvní typ by nyní mělo jít, jelikož o kupní smlouvu jít nemůže.

21. Jelikož Ústavní soud není povolán k přezkumu správnosti použití běžného zákona, s respektem k ústavně vymezeným rolím obou soudů tedy zásadně nezasahuje do rozhodnutí Nejvyššího soudu jen pro svůj nesouhlas s určitým právním názorem či předloženými argumenty.

22. Přesto lze připomenout, že Ústavní soud ve své judikatuře opakovaně připomíná nutnost maximálního respektu k principu autonomie vůle, a to zvláště při posuzování smluv obecnými soudy (viz např. nález ze dne 3. září 2025 sp. zn. IV. ÚS 778/25 a tam citovaná rozhodnutí). Soud má též při výkladu smlouvy obecně nejprve zkoumat, jaká byla skutečná vůle, resp. společný úmysl jednajících stran, a to při zohlednění všech v úvahu přicházejících (zjištěných) okolností, jak dovozuje sám Nejvyšší soud [viz rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 28. března 2022 sp. zn. 22 Cdo 381/2022 a tam citovaná rozhodnutí; viz též nález Ústavního soudu ze dne 14. dubna 2005 sp. zn. I. ÚS 625/03 (N 84/37 SbNU 157)]. Ze skutkových zjištění obecných soudů přitom plyne, že k uzavření kupních smluv došlo ve znění předloženém vedlejší účastnicí, přestože někteří stěžovatelé požadovali jejich úpravu a doplnění předmětu prodeje. Minimálně stěžovatelé tedy nepovažovali uzavřené smlouvy za úplné vyčerpání smluv o smlouvách budoucí.

23. Z tohoto pohledu tedy - izolovaně posuzováno - může působit jako zkratkovitý závěr Nejvyššího soudu, že uzavřením jakékoliv smlouvy (byť v menším rozsahu, než vyplývá ze smlouvy o smlouvě budoucí) dojde automaticky - a bez ohledu na vůli stran - k vyčerpání smlouvy o smlouvě budoucí. Pokud by tento závěr Nejvyššího soudu byl pojímán kategoricky pro případy všech smluv o smlouvě budoucí, mohlo by se to dostat do rozporu s požadavkem respektu k principu autonomie vůle. Nejvyšší soud nepoukazuje na žádné zákonné ustanovení, ze kterého by plynula kogentní norma ohledně rozsahu smlouvy o smlouvě budoucí a že si v ní strany mohou sjednat uzavření jen jedné smlouvy, jejímž uzavřením se jakýkoliv závazek ze smlouvy o smlouvě budoucí vyčerpá. V návaznosti na princip autonomie vůle a smluvní svobody zřejmě nic nebrání stranám, aby si sjednaly závazek uzavřít více budoucích smluv nebo si sjednaly plnění závazku po částech. Přesvědčivě nepůsobí ani argument Nejvyššího soudu ohledně nejasného zařazení pod smluvní typ. Ústavní soud mu v této věci rozumí tak, že směřuje spíše k podpoře argumentu ohledně ujednání o kupní ceně, které stěžovatelé odsouhlasili v již uzavřených smlouvách, ne že by obecně bylo potřeba naplnit určitý smluvní typ.

24. I přes tyto výhrady k napadenému rozsudku Ústavní soud nakonec dospěl k tomu, že jím nebyla porušena práva stěžovatelů, a to především s ohledem na výše vymezenou zásadu zdrženlivosti při přezkumu výkladu podústavního práva. Ústavní soud přihlédl také k individuálním okolnostem dané věci v kontextu celého řízení, včetně řízení, které dovolacímu řízení předcházelo, a závěrům, které přijaly městský a krajský soud. Nalézací soudy totiž svá rozhodnutí založily i na jiných důvodech, zejména na tom, že sporné pozemky neplní s bytovými jednotkami funkční celek, což byla podmínka pro to, aby stěžovatelé vůbec měli nárok na jejich převod dle smlouvy o smlouvě budoucí.

25. U stěžovatelky f) navíc dovolání Nejvyšší soud odmítl, protože jí vyřešení žádné z vymezených dovolacích otázek (týkajících se vždy smluv o smlouvě budoucí) nemohlo přivodit lepší postavení ve věci. V ústavní stížnosti stěžovatelé pouze namítají, že v dovolání uplatňovali i otázku ohledně spotřebitelské ochrany. Nicméně stěžovatelce f) jako právnické osobě na první pohled ani postavení spotřebitele nepřísluší (viz § 419 občanského zákoníku). Ani v tom, že dovolání stěžovatelky f) Nejvyšší soud posoudil jako nepřípustné, nelze spatřovat porušení ústavně zaručených práv.


IV.
Závěr

26. S ohledem na výše uvedené Ústavní soud ústavní stížnost stěžovatelky t) odmítl pro neodstraněné vady návrhu podle § 43 odst. 1 písm. a) zákona o Ústavním soudu a ústavní stížnost ostatních stěžovatelů odmítl podle § 43 odst. 2 písm. a) téhož zákona jako návrh zjevně neopodstatněný.

Poučení: Proti usnesení Ústavního soudu není odvolání přípustné.

V Brně dne 8. ledna 2026


Dita Řepková v. r.
předsedkyně senátu